共同出资购房的法律风险与防范措施

共同出资购房的法律风险与防范措施

                                                                                                   八辩律师事务所    朱星律师                   13086975955

关键词：共同出资购房、合资购房协议、不动产物权、登记要件、房产证、公证、民法典

阅读提示

在房地产市场中，与朋友或家人共同出资购房已成为一种常见的购房方式，旨在分摊经济压力并共享房产增值带来的收益。然而，这种合作方式也伴随着诸多法律风险，尤其是在不动产物权归属问题上。本文将以“与朋友共同出资买房”为背景，探讨合资购房协议的注意事项、法律效力、公证的必要性，以及如何在法律上有效证明房屋共有权，并结合相关法律法规和司法实践，提供全面的风险防范建议。

咨询问题

我与朋友共同出资购房，出资比例各占一半，但房产证上只写了对方的名字。我们私下签订了一份合资购房协议，请问这份协议需要注意哪些事项？它在法律上是否能有效证明房子为两人共有？我们是否需要对这份协议进行公证？

律师答疑

针对您的咨询，首先需要明确的是，根据我国《民法典》中关于不动产物权的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。这意味着，虽然您与朋友共同出资购房，但房产证上仅登记了一方名字，则该房屋在法律上被视为该登记人的个人财产，对方有权单独处分。

合资购房协议的有效性：您与朋友之间签订的合资购房协议，作为双方真实意思的表示，在内容合法、不违反公序良俗且双方具备完全民事行为能力的前提下，是具有法律效力的。该协议可以在内部明确双方的出资比例、房屋使用权、收益分配及可能的纠纷解决机制等事项，对于维护双方权益具有重要作用。

证明房屋共有的挑战：然而，仅凭合资购房协议，难以直接对抗外部第三人，特别是当该第三人基于善意取得制度（如购买该房屋并已完成过户登记）时，您的权益可能无法得到法律上的充分保护。因此，要在法律上有效证明房屋为两人共有，*直接的方式是将双方名字均登记在房产证上。

公证的必要性：公证并非合资购房协议生效的必要条件，但公证可以增加协议的证据效力，使其在法律纠纷中更容易得到法院的认可。特别是在协议内容复杂、涉及大额资金或双方关系可能发生变化的情况下，进行公证是一种较为稳妥的选择。

类案检索

案例一：北京市某区人民法院（20XX）京XX民初XXXX号

本案中，原告与被告共同出资购房，但房产证仅登记在被告名下。双方签订了合资购房协议，但未进行公证。后被告擅自将房屋出售给第三人并完成过户。法院审理认为，虽然合资购房协议有效，但由于房屋未进行共有登记，原告无法直接对抗善意第三人，*终判决原告基于合资购房协议向被告追偿售房款及相应损失。

案例二：上海市某中级人民法院（20XX）沪XX中民终XXXX号

在该案中，共同出资购房的双方不仅签订了合资购房协议，还通过司法途径将双方名字均登记在房产证上。后双方发生纠纷，法院依据房产证登记信息及合资购房协议内容，确认了房屋为双方共有，并据此作出了相应的财产分割判决。

裁判观点

从上述案例中可以看出，法院在处理此类纠纷时，主要依据以下裁判观点：

协议效力：合资购房协议作为双方真实意思的表示，在内容合法、双方具备完全民事行为能力的情况下，具有法律效力。

物权公示原则：不动产物权以登记为生效要件，未登记在房产证上的共有人，难以对抗外部第三人。

善意取得制度：当房屋被第三人善意取得时，未登记的共有人通常无法追回房屋，但可基于合资购房协议向登记人追偿。

证据效力：公证的合资购房协议在证据上具有更强的效力，有助于在纠纷中保护双方权益。

风控建议

明确产权登记：在购房前，应明确产权登记方式，尽可能将双方名字均登记在房产证上，以确保双方共有权得到法律认可。

完善合资购房协议：协议内容应详尽具体，包括但不限于出资比例、房屋使用权、收益分配、违约责任及纠纷解决机制等，并建议由专业律师审核。

考虑公证：在条件允许的情况下，对合资购房协议进行公证，以增强其证据效力。

保留出资凭证：妥善保管出资凭证（如银行转账记录、收据等），以便在发生纠纷时作为证据使用。

建立沟通机制：购房后，双方应建立良好的沟通机制，定期核对账目、更新协议内容等，以减少误解和潜在冲突。

咨询法律专家：在购房过程中，特别是在涉及复杂法律问题或大额交易时，应咨询专业的房地产律师或法律顾问，以获取针对性的法律建议和风险评估。

注意保险保障：考虑购买适当的房屋保险，以应对可能发生的自然灾害、意外事件等风险，确保房屋和共同财产的安全。

设立共同账户：为了方便资金管理和减少纠纷，可以考虑设立一个共同账户，用于支付购房款项、按揭贷款、物业管理费等共同开支，并保留好相关的转账记录和凭证。

了解并遵守相关政策法规：购房过程中，应密切关注并遵守国家和地方关于房地产市场调控、税收、不动产登记等方面的政策法规，以免因违规操作而导致不必要的麻烦和损失。

制定退出机制：虽然共同购房的初衷是美好的，但也要考虑到未来可能发生的变化。因此，在合资购房协议中应明确约定退出机制，包括一方想要退出时的财产分割方式、违约责任等，以确保双方权益的平稳过渡。

温馨提示

共同购房是一项复杂的法律行为，涉及众多法律关系和风险点。因此，在决定共同购房前，双方应充分沟通、明确各自的权利和义务，并在必要时寻求专业法律帮助。同时，要保持理性和谨慎的态度，避免因一时冲动而做出不利于自己和他人的决定。

相关法规

《中华人民共和国民法典》第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”

《中华人民共和国民法典》第三百零八条：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”

《中华人民共和国民法典》第三百零九条：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”

《中华人民共和国公证法》第二条：“公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。”

以上内容旨在为读者提供关于共同出资购房的法律风险与防范措施的全面信息。希望每一位准备共同购房的朋友都能在此基础上做出明智的决策，确保自己的合法权益得到充分保障。