借名买房法律纠纷解析与证据规则探讨借名购房引发的执行异议之诉——以（2023）黔0102民初6167号案件为例关键词借名购房、案外人执行异议之诉、房屋所有权、不动产登记、民事判决 阅读提示本文将以贵州省贵阳市南明区人民法院审理的（2023）黔0102民初6167号案件为例，深入探讨借名购房在实际操作中可能引发的法律风险及司法裁判要点，为公众提供法律风险防控的参考。 裁判要旨在借名购房的情形下，即便借名人能够证明实际出资和占有使用房屋，若未与出名人签订书面借名购房协议，且无法充分举证购房款支付情况，法院将难以认定借名人对房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 案情简介原告王某兰因被告林某申请执行第三人向某昇名下位于贵阳市路号幢单元**层的房屋，向贵阳市南明区人民法院提出案外人执行异议之诉。王某兰主张其系借用向某昇名义购买该房屋，实际出资并享有房屋权利，要求法院排除对该房屋的执行。被告林某则辩称，房屋登记在向某昇名下，原告未能证明其享有房屋所有权，故不应排除执行。 裁判结果法院经审理后认为，原告王某兰提交的证据不足以证明其系房屋的实际所有权人，且未与第三人向某昇签订书面借名购房协议，亦未能充分举证购房款均由其支付，故判决驳回王某兰的诉讼请求。 裁判观点1. 2. 不动产物权登记原则：根据《民法典》第二百零九条、第二百一十六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案中，案涉房屋登记在向某昇名下，依法应认定向某昇为房屋所有权人。 3.
4. 借名购房的认定：借名购房作为一种非典型的房屋交易方式，其有效性需基于双方的真实意思表示及实际履行情况。原告虽主张借名购房，但未能提供充分的书面证据或支付凭证加以证明，法院难以认定其主张。 5.
6. 排除执行的法定情形：根据《*高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，案外人需同时满足四个条件方能排除执行：一是在查封前签订书面买卖合同；二是在查封前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告未能满足上述条件。 7. 法律风险防控建议1. 2. 签订书面协议：借名购房双方应签订详细的书面协议，明确双方的权利义务，包括房屋购买、出资、使用、收益及过户等事项，以减少法律风险。 3.
4. 保留支付凭证：购房款项的支付应通过银行转账等可追踪的方式进行，并妥善保管相关支付凭证，以便在发生争议时作为证据使用。 5.
6. 及时办理过户：在条件允许的情况下，借名人应尽快要求出名人协助办理房屋过户手续，将房屋登记在自己名下，以确保自己的合法权益。 7.
8. 咨询专业律师：在借名购房前，建议咨询专业律师，了解相关法律法规及潜在风险，制定合理的购房方案。 9. 温馨提示借名购房虽在一定程度上能满足特定需求，但其法律风险不容忽视。公众在进行此类操作时，务必谨慎对待，确保自己的合法权益不受损害。 相关判例l 判决法院及案号：北京市高级人民法院（2020）京民终276号 o 案情简介：该案中，原告同样主张借名购房并要求排除对房屋的执行。法院经审理后认为，原告虽能提供部分证据证明其实际出资和使用房屋，但因未签订书面借名购房协议且无法充分证明购房款支付情况，*终判决驳回其诉讼请求。 相关法规l 《民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 l 《民法典》第二百一十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。 l 《*高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 文章关键词借名买房、执行异议、物权归属、不动产登记、证据规则 阅读提示本文围绕一起借名买房引发的执行异议案件，深入分析了借名买房的法律性质、不动产物权归属的判定标准及执行异议案件中的证据规则。通过剖析案例，本文旨在为读者提供关于借名买房法律风险及防控措施的实用指南。 裁判要旨在执行异议之诉中，原告需承担证明其为案涉不动产实际所有权人的举证责任。原告提交的证据必须能够形成完整的证据链，证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款且非因自身原因未办理过户登记。若原告未能提供充分证据证明上述事实，法院将不予支持其排除执行的请求。 案情简介原告王某兰诉称，其借用舅舅向某昇的名义购买了位于贵阳市路号幢单元**层的房屋，并支付了全部购房款及相关税费。该房屋虽登记在向某昇名下，但实际由王某兰占有、使用并出租收益。后因向某昇与林某之间的债务纠纷，该房屋被贵阳市南明区人民法院查封并执行。王某兰提出执行异议，请求确认房屋为其所有并排除执行，但被执行裁定驳回。随后，王某兰提起执行异议之诉。 裁判结果贵阳市南明区人民法院经审理认为，原告王某兰提交的证据不足以证明其为案涉房屋的实际所有权人，遂判决驳回其诉讼请求。 裁判观点1. 2. 不动产物权归属的判定：根据《民法典》第二百零九条和第二百一十六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，在判断不动产物权归属时，应以不动产登记簿的记载为准。 3.
4. 借名买房的法律性质：借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，但实际由借名人出资并享有房屋权益的行为。借名买房虽不必然无效，但借名人需承担证明其为实际所有权人的举证责任。 5.
6. 执行异议案件中的证据规则：在执行异议之诉中，原告需承担证明其为案涉不动产实际所有权人的举证责任。该举证责任包括但不限于：提供合法有效的书面买卖合同、证明已合法占有该不动产、证明已支付全部价款以及证明非因自身原因未办理过户登记。 7. 法律风险防控建议1. 2. 签订书面协议：借名买房双方应签订书面借名买房协议，明确双方的权利义务，避免日后发生纠纷时无据可依。 3.
4. 保留支付凭证：借名人应妥善保管购房款支付凭证、税费缴纳凭证等，以证明其实际出资情况。 5.
6. 及时办理过户手续：在条件允许的情况下，借名人应及时将房屋过户至自己名下，以避免不必要的法律风险。 7.
8. 寻求专业咨询：在借名买房前，应咨询专业律师或法律顾问，了解相关法律规定及可能面临的法律风险。 9. 温馨提示借名买房虽然在一定程度上可以满足某些特定需求，但其法律风险不容忽视。建议广大市民在购房时遵守相关法律法规，避免采取借名买房等高风险行为。 相关判例l 案例一：*高人民法院（2021）*高法民再270号案例，该案例对借名买房的法律性质及物权归属进行了详细阐述，为类似案件的审理提供了重要参考。 l 案例二：北京市第三中级人民法院（2022）京03民终XX号案例，该案例涉及借名买房引发的执行异议之诉，法院*终判决驳回原告的诉讼请求，为理解借名买房在执行程序中的法律风险提供了有益借鉴。 相关法规l 《民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 l 《民法典》第二百一十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。 l 《*高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将 |
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