房地产烂尾危机下的购房者权益保障与法律路径

房地产烂尾危机下的购房者权益保障与法律路径

关键词：房地产烂尾、全款购房、退房、房款返还、监管账户、买卖合同解除、法律维权

阅读提示

近年来，随着房地产市场的波动加剧，房地产项目烂尾现象频发，给广大购房者带来了巨大的经济损失和心理压力。本文将以一起典型的房地产烂尾案例为切入点，深入探讨购房者在此类困境中的权益保障问题，包括退房的合法性、房款退还的可能性、监管账户资金的处理方式，以及如何通过法律途径有效解决纠纷。同时，文章还将结合相关法律法规，为购房者提供实用的法律建议和风控措施。

咨询问题

“我家于2018年左右全款135万购买了一套联排别墅，但至今项目烂尾未交房。鉴于房企已破产，我们迫切希望退房并收回已支付的房款。请问，我们能否成功退房并获得全额房款？尤其是那些已经交入监管账户的资金，是否还有退还的可能？”

律师答疑

面对房地产烂尾导致的交房无望情况，购房者确实有权寻求退房及房款返还的解决方案。首先，需明确的是，购房者与房地产公司之间签订的是房屋买卖合同，该合同对双方的权利义务均有明确约定。当房地产公司因破产等原因无法履行合同义务时，购房者有权依据《民法典》等相关法律法规，要求解除合同并返还已支付的购房款。

关于监管账户资金的退还问题，根据《城市商品房预售管理办法》等规定，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，专项用于购买项目建设所需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费等相关费用。若房企破产，监管账户内的资金需按照法定程序进行处理，以保障购房者的合法权益。通常情况下，监管账户中的资金在清算过程中会优先用于偿还购房者的债务，但具体能否全额退还，还需根据项目实际情况、破产清算进展及法院裁决结果来确定。

类案检索

案例一：广州市中级人民法院（20XX）穗中法民终XXXX号

此案中，购房者因房地产项目烂尾起诉开发商要求解除合同并返还购房款。法院审理后认为，开发商因自身原因未能按期交房，已构成根本违约，购房者有权解除合同。同时，法院确认监管账户内资金系购房者购房款，应在破产清算中优先受偿。*终判决开发商解除合同并返还购房款，同时确认购房者对监管账户内相应资金的优先受偿权。

案例二：上海市黄浦区人民法院（20XX）黄浦民初字第XXXX号

此案例中，购房者同样因房地产项目烂尾要求退房退款。法院在查明事实后，依据《合同法》（现已并入《民法典》）及商品房预售资金监管相关规定，判决开发商承担违约责任，解除合同并退还购房款。对于监管账户资金，法院亦指出其应依法纳入破产清算程序，保障购房者合法权益。

裁判观点

从上述案例中可以看出，法院在处理此类纠纷时，主要依据以下几点裁判理由：

合同解除的合法性：根据《民法典》第五百六十三条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方有权解除合同。在房地产烂尾导致交房无望的情况下，购房者有权要求解除合同。

房款返还的必然性：合同解除后，根据《民法典》第五百六十六条，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。因此，购房者有权要求开发商返还已支付的购房款。

监管账户资金的优先性：在房企破产清算过程中，监管账户内的资金通常被视为购房者购房款的专项资金，应依法优先用于偿还购房者的债务。

风控建议

为避免陷入房地产烂尾困境，购房者在购房前及购房过程中应采取以下风控措施：

谨慎选择开发商：购房前应详细了解开发商的资质、信誉及过往项目情况，优先选择有实力的开发商。

仔细审查合同条款：购房合同是保障购房者权益的重要法律文件，应认真阅读并理解合同中的各项条款，特别是关于交房时间、违约责任、退房条件等关键内容。

关注监管账户：购房时应确认购房款是否已按规定存入监管账户，并保留好相关凭证。同时，可定期查询监管账户余额及使用情况，确保资金安全。

及时维权：一旦发现项目有烂尾迹象或开发商出现违约行为，应立即采取行动，与开发商协商解决或寻求法律帮助。

温馨提示

房地产烂尾问题复杂多变，购房者应保持冷静和理性，切勿轻信谣言或采取过激行为。在维权过程中，应积极配合相关部门和律师的工作，提供必要的证据材料，以便早日解决问题。同时，也呼吁政府和社会各界加强对房地产市场的监管和扶持力度，共同营造健康、稳定的房地产市场环境。

相关法规

1. 《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

2. 《城市商品房预售管理办法》

第十一条：开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。

第十二条：预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。

（注：以上法条内容仅为概述，具体条文及实施细则请参照相关法律法规原文。）

结语

面对房地产烂尾带来的困境，购房者作为弱势群体，更应积极运用法律武器维护自身合法权益。通过谨慎选择开发商、仔细审查合同、关注监管账户资金以及及时维权等措施，可以在一定程度上降低风险。同时，政府和相关部门也应加强对房地产市场的监管，建立健全的预警机制和风险防控体系，确保房地产市场的健康稳定发展，切实保障广大购房者的合法权益。希望本文能够为遭遇房地产烂尾困境的购房者提供一些有益的参考和帮助，共同推动房地产市场的规范化、法治化进程。